Mieszkanie samo tnie koszty. Tak się teraz buduje w Polsce

2025-11-12

Coraz bardziej restrykcyjne normy i rosnąca świadomość ekologiczna zmieniają planowanie budynków mieszkalnych. W Polsce odpowiedzią na te potrzeby jest certyfikat Zielony Dom. System łączy energooszczędność, zarządzanie wodą oraz zdrowie mieszkańców, tworząc ramy dla nowoczesnego, niskoemisyjnego budownictwa. Wskazuje on konkretne technologie – od pomp ciepła i paneli fotowoltaicznych po recykling wody szarej – które obniżają koszty eksploatacji i emisję CO₂, jednocześnie poprawiając komfort i zdrowie mieszkańców.

Certyfikat Zielony Dom – początek i skala

Zielony Dom to pierwszy w Polsce wielokryterialny system certyfikacji skierowany wyłącznie do budownictwa mieszkaniowego. Opracowało go PLGBC (Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego) – organizacja od 2008 roku promująca zrównoważone budownictwo w Polsce. Proces certyfikacji obejmuje cały cykl życia inwestycji – od fazy koncepcyjnej projektu, przez budowę, aż po użytkowanie obiektu. Pilotażowy program rozpoczęto w 2021 roku, a w 2024 r. wprowadzono wersję 2.0 uwzględniającą nowe rozwiązania technologiczne oraz wymagania UE (Taksonomia Zielonego Ładu). System bazuje na twardych danych naukowych i jest dostosowany do polskich realiów rynkowych.

Zainteresowanie certyfikatem dynamicznie rośnie. W 2024 roku obejmował on trzy duże projekty mieszkaniowe (łącznie 55 budynków) – m.in. etapy osiedla Wola Village w Krakowie czy inwestycje Wola Justowska i Przystanek Ursus. Według raportu PLGBC całkowita powierzchnia certyfikowanych budynków mieszkalnych w okresie marzec 2024 – marzec 2025 podwoiła się w stosunku do poprzedniego roku i przekroczyła 41 tys. m². Rośnie też liczba audytorów certyfikacji (w 2024 było już 47 osób) oraz baza inwestycji prezentowanych jako zgodne ze standardami Zielonego Domu. W efekcie certyfikat staje się coraz powszechniejszym elementem w strategiach deweloperskich zgodnych z ESG.

Obszary oceny i kryteria certyfikacji

Zielony Dom analizuje inwestycję w sześciu kluczowych obszarach, które odpowiadają realnym efektom zrównoważonego budownictwa: Należą do nich:

• Zarządzanie inwestycją: sposób organizacji projektu, procedury realizacji i współpraca wszystkich uczestników inwestycji z zachowaniem zasad zrównoważonego rozwoju.
• Miejsce i lokalizacja: dostępność komunikacji publicznej i usług (sklepów, przedszkoli, kultury), ochrona lokalnej przyrody i wspieranie bioróżnorodności, ograniczanie miejskiej wyspy ciepła oraz wpływ inwestycji na społeczność lokalną.
• Materiały i zasoby: wykorzystanie naturalnych, certyfikowanych i niskoemisyjnych materiałów budowlanych (np. certyfikaty ekologiczne, drewno z odpowiedzialnych źródeł), a także stosowanie prefabrykacji i ponowne wykorzystanie istniejącej zabudowy.
• Zdrowie i komfort użytkowników: zapewnienie odpowiedniej jakości powietrza (wentylacja z filtracją), dobrego doświetlenia wnętrz naturalnym światłem, ochrony przed hałasem oraz uwzględnienie potrzeb osób starszych i niepełnosprawnych (brak barier architektonicznych).
• Gospodarowanie wodą: rozwiązania redukujące zużycie wody pitnej (oszczędne armatury, systemy odzysku wody deszczowej i szarej), projektowanie retencji (zielone dachy, ogrody deszczowe, muldy chłonne) oraz monitorowanie i przeciwdziałanie wyciekom.
• Optymalizacja energii: energooszczędne instalacje i zabezpieczenia (dobra izolacja budynku, szczelna stolarka), zaawansowane systemy grzewcze i chłodzące, a także implementacja OZE (pompy ciepła, kolektory słoneczne, instalacje PV), które ograniczają zużycie energii i emisję CO₂.

Przy ocenie inwestycji żaden z tych obszarów nie może zostać całkowicie pominięty. Minimalna wymagana liczba punktów to 30% możliwych do zdobycia, ale certyfikat otrzyma projekt spełniający wytyczne w sposób zrównoważony we wszystkich kategoriach – nie wystarczy samo wprowadzenie jednego rozwiązania (np. tylko instalacji fotowoltaicznej). Dodatkowo inwestor może uzyskać punkty za innowacje wykraczające poza standard (np. założenie inteligentnego domu, zielone dachy czy pionowe ogrody). Proces certyfikacyjny rozpoczyna się rejestracją projektu w systemie online PLGBC, następnie inwestor we współpracy z audytorem wybiera kryteria i składa dokumentację (opcjonalnie uzyskując precertyfikat już na etapie realizacji). Rola audytora jest tu kluczowa – doradza w wyborze technologii i weryfikuje zgodność projektu z zasadami zrównoważonego rozwoju.

Odnawialne źródła energii i efektywność energetyczna

Jednym z filarów Zielonego Domu są technologie wpływające na zużycie energii. Certyfikat promuje korzystanie z odnawialnych źródeł energii: pompy ciepła (gruntowe lub powietrzne), kolektory słoneczne oraz instalacje fotowoltaiczne. Rozwiązania te znacznie obniżają zużycie paliw kopalnych, ograniczają emisję CO₂ i zmniejszają zapotrzebowanie na energię pierwotną, co przekłada się na niższe rachunki za ciepło i prąd. PLGBC wymaga, aby dobór technologii energetycznych był poprzedzony analizą techniczno-ekonomiczną – dzięki temu inwestor wybiera rozwiązania naprawdę efektywne, unikając tzw. pozornej ekologii.

Równie ważne jest zastosowanie nowoczesnych systemów wentylacyjnych. Wentylacja mechaniczna z odzyskiem ciepła (rekuperacja) jest standardem w projektach z certyfikatem Zielony Dom. Umożliwia ona stały dopływ świeżego powietrza przy jednoczesnym ograniczeniu strat ciepła z budynku. Taki system nie tylko podnosi efektywność energetyczną (mniejsze potrzeby grzewcze), ale też poprawia jakość życia mieszkańców: reguluje wilgotność, usuwa zanieczyszczenia i alergeny z powietrza oraz zmniejsza ryzyko powstawania pleśni. Ponadto certyfikowane budynki mają wysoką izolację termiczną ścian, dachu i stolarki okiennej, co dodatkowo ogranicza straty energii cieplnej.

Jakość powietrza, materiały i komfort mieszkańców

Duży nacisk kładzie się na zdrowie mieszkańców. Projekty oceniane są pod kątem jakości powietrza wewnętrznego – przeprowadza się pomiary i analizuje skuteczność filtracji, aby ograniczyć stężenie pyłów, alergenów i innych zanieczyszczeń. Do budowy i wykończenia stosowane są materiały deklarowane ekologicznie – naturalne, trwałe i o niskiej zawartości lotnych związków organicznych (LZO). Dzięki temu eliminuje się lub ogranicza emisję substancji toksycznych (formal­dehyd, benzen itp.) z farb, klejów czy mebli, co zmniejsza ryzyko chorób układu oddechowego i alergii u mieszkańców.

Projektując osiedla, bierze się także pod uwagę komfort przebywania w budynku. Ważna jest dostępność naturalnego światła – odpowiednie doświetlenie pomieszczeń światłem dziennym wspomaga poprawny rytm dobowy organizmu, co przekłada się na lepszy sen i nastrój mieszkańców. Również komfort akustyczny jest sprawdzany: dobra izolacyjność od zewnętrznego hałasu (ruch uliczny, tramwaje itp.) zapewnia ciszę i poczucie prywatności, co podnosi jakość życia i redukuje stres. Na koniec certyfikowanego procesu analizowane są rozwiązania ułatwiające korzystanie z budynku przez wszystkich: projektanci uwzględniają udogodnienia dla osób starszych i niepełnosprawnych.

Gospodarka wodna i zielone otoczenie

Oszczędzanie wody to kolejny filar Zielonego Domu. System premiuje retencję wód opadowych – np. poprzez zielone dachy, systemy zbiorników czy ogrody deszczowe – które gromadzą deszczówkę do wykorzystania w nawadnianiu i spłukiwaniu toalety. Punkty można zdobyć także za recykling tzw. wody szarej (pochodzącej z umywalek, pryszniców itp.): po oczyszczeniu nadaje się ona np. do spłukiwania toalet, co ogranicza zużycie wody pitnej nawet o kilkadziesiąt procent. Dodatkowo certyfikacja wymaga kontroli jakości wody kranowej – jej chemiczna i mikrobiologiczna czystość musi pozwalać na bezpieczne spożycie bez użycia wody butelkowanej.

Ważnym kryterium staje się także ślad wodny budynku, czyli całkowitej ilości wody zużytej w cyklu życia inwestycji. Aby go zmniejszyć, projektowane są tereny zielone wspierające bioróżnorodność i gromadzenie wody – stosuje się gatunki rodzime odporne na suszę (byliny, krzewy, łąki kwietne), które naturalnie retencjonują opady i ograniczają powierzchniowy spływ wód. Zieleń wokół budynków nie tylko wspomaga retencję, ale także łagodzi miejskie wyspy ciepła i poprawia mikroklimat osiedla. Dzięki tym działaniom osiedla certyfikowane są bardziej odporne na skutki zmian klimatu (susze, gwałtowne opady) oraz przyjazne lokalnemu ekosystemowi.

Cyfrowe zarządzanie i BIM

W budownictwie Zielony Dom premiuje wykorzystanie cyfrowych technologii i automatyki. Inwestycje wyposażone w inteligentne czujniki i systemy monitorujące zużycie mediów mogą w czasie rzeczywistym kontrolować poziom energii, wody czy ciepła – oraz jakość powietrza i oświetlenie. Dzięki temu systemy BMS (Building Management Systems) pozwalają optymalizować pracę instalacji, unikać strat (np. wyłączać niepotrzebne oświetlenie) i szybko reagować na nieprawidłowości. Takie rozwiązania zwiększają efektywność eksploatacji budynku i obniżają koszty użytkowania.

Na etapie projektowania wykorzystywane są także metody cyfrowe typu BIM (Building Information Modeling). BIM integruje wszystkie dane o budynku – architektoniczne, konstrukcyjne, instalacyjne, a także informacje o materiałach i ich oddziaływaniu na środowisko – w jednym, przestrzennym modelu. Dzięki temu już na wczesnym etapie można wykrywać kolizje instalacyjne i minimalizować błędy wykonawcze. Projekt przebiega płynniej, a zmiany są wprowadzane koordynowanie, co znacząco zmniejsza liczbę poprawek i opóźnień w realizacji. Badania branżowe potwierdzają, że stosowanie BIM redukuje liczbę pomyłek na etapie budowy oraz poprawia jakość prac dzięki lepszej wizualizacji i zarządzaniu zmianami.

Inne ekologiczne certyfikaty budownictwa mieszkaniowego

Certyfikat BREEAM

Certyfikat BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) opracował brytyjski BRE (UK) w 1990 r. To jeden z najstarszych i najbardziej znanych systemów certyfikacji budynków, stosowany na całym świecie. W Polsce BREEAM jest najpopularniejszym systemem wielokryterialnym – do kwietnia 2024 zarejestrowano już 1 676 certyfikatów (w tym 821 dla budynków istniejących).

• Zakres oceny: BREEAM ocenia m.in. zarządzanie inwestycją, przyjazność środowisku i użytkownikom. Kategorie obejmują: zarządzanie projektem, materiały (ekologia i trwałość użytych surowców), komfort użytkowników (zdrowie, bezpieczeństwo), energia i klimat (efektywność, ograniczenie emisji CO₂), lokalizacja i transport, gospodarka wodna, odpady, otoczenie budynku (bioróżnorodność) oraz innowacje. Każdy projekt zdobywa punkty w wymienionych obszarach.
• Przykłady w Polsce: BREEAM certyfikuje przede wszystkim obiekty komercyjne, magazyny i biurowce, ale także niektóre budynki mieszkalne. Na przykład warszawski blok „Holm House” (deweloper Skanska) otrzymał certyfikat BREEAM New Construction (Residential) na poziomie Excellent. Ogółem certyfikaty BREEAM dotyczą w Polsce łącznie ponad 50 mln m² powierzchni użytkowej.
• Popularność: BREEAM od lat dominuje na polskim rynku certyfikacji (ponad 78% certyfikowanej nowej powierzchni budynków). Jego popularność wynika z ugruntowanej pozycji i rozbudowanego systemu (różne schematy dla nowych i istniejących obiektów, tzw. In-Use, Communities itp.).

Certyfikat LEED

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) to amerykański system certyfikacji wprowadzony przez USGBC w 2000 roku. Podobnie jak BREEAM, ocenia budynki w szerokim zakresie. W Polsce dotychczas uzyskano ok. 267 certyfikatów LEED (dane do kwietnia 2024).

• Zakres oceny: LEED bierze pod uwagę przede wszystkim lokalizację obiektu, gospodarkę wodną, efektywność energetyczną, wykorzystanie materiałów oraz jakość środowiska wewnętrznego. Pięć głównych kryteriów to zrównoważona lokalizacja, efektywność wodna, energia i atmosfera, materiały i zasoby oraz jakość środowiska wewnętrznego. Dodatkowo przyznawane są punkty za innowacje. W praktyce pokrycie tematów jest zbliżone do BREEAM: systemy budowlane, zużycie energii, wybór lokalizacji, recycling i zdrowie użytkowników to typowe kategorie.
• Przykłady w Polsce: LEED zdobywają głównie duże biurowce, centra handlowe i hotele. Schematy LEED New Construction i LEED Core&Shell umożliwiają certyfikację nowych budynków, a schematy Operations & Maintenance – obiektów już użytkowanych. Dla nowych obiektów certyfikat LEED przyznaje się bezterminowo (dla istniejących ważność to 5 lat).
• Popularność: LEED jest drugim najpopularniejszym systemem w Polsce, po BREEAM. Plasuje się także wysoko w rankingu globalnym (stosowany w ponad 160 krajach). Mimo to, w porównaniu z BREEAM w Polsce ma mniejszy udział w rynku; na przykład w analizowanym okresie przybyło jedynie 15 nowych certyfikatów LEED (54% z nich to poziom Gold, 37% Platinum).

Certyfikat WELL

WELL Building Standard (wydawany przez International WELL Building Institute, USA) to system skoncentrowany na zdrowiu i komforcie użytkowników budynku. Powstał w 2014 roku i jest stosowany w kilkudziesięciu krajach, również w Polsce. WELL ocenia warunki wewnętrzne i wpływ budynku na dobrostan ludzi, a nie środowisko naturalne w klasycznym rozumieniu.

• Zakres oceny: Ocena odbywa się w 10 kategoriach: powietrze, odżywianie (jakość i dostępność zdrowej żywności), woda, światło, ruch (poprawa aktywności fizycznej), akustyka, komfort termiczny, materiały (przyjazne zdrowiu), umysł oraz społeczność. W ramach tych obszarów analizuje się w sumie 108 aspektów wpływających na zdrowie i samopoczucie mieszkańców.
• Przykłady w Polsce: WELL jest używany głównie w budynkach biurowych i usługowych. Pierwszy certyfikat WELL w Polsce przyznano w 2018–2019 r., a do 2022 roku przyznano ich już 23. Według raportów branżowych WELL jest obecnie trzecim najczęściej stosowanym systemem certyfikacji w Polsce (po BREEAM i LEED). Jego popularność rośnie, zwłaszcza jako dodatek do systemów jak BREEAM czy LEED – wiele wymagań jest zbieżnych, co ułatwia równoczesną certyfikację.
• Uwagi: WELL wymaga spełnienia wszystkich obowiązkowych kryteriów z każdej kategorii, a ocena zależy od zsumowanej liczby punktów. Certyfikaty WELL przyznawane są na poziomach Bronze, Silver, Gold i Platinum (podobnie jak LEED). Ze względu na skupienie na jakości wnętrz, nie ma wersji WELL dedykowanej stricte budownictwu jednorodzinnemu.

Certyfikat DGNB

DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) to niemiecki system oceny zrównoważonego budownictwa opracowany przez Niemiecką Radę Budownictwa Zrównoważonego.

• Zakres oceny: DGNB ma bardzo holistyczne podejście: bierze pod uwagę całkowity cykl życia budynku oraz trzy filary zrównoważonego rozwoju – środowiskowy, ekonomiczny i społeczny. Kryteria DGNB obejmują aż sześć aspektów: ekologiczny (środowisko), ekonomiczny, społeczno-kulturowy, technologiczny, jakość procesu (zarządzanie projektem) oraz lokalizacja inwestycji. W porównaniu z innymi systemami DGNB bardzo mocno podkreśla np. dostępność dla osób z niepełnosprawnościami oraz analizę ekonomiczną i funkcjonalną obiektu.
• Przykłady w Polsce: DGNB jest używany przede wszystkim przy dużych projektach komercyjnych. W Polsce certyfikaty DGNB występują bardzo rzadko – raport PLGBC odnotował jedynie 1 nowy certyfikat DGNB w analizowanym okresie (przeważają certyfikaty BREEAM/LEED). System ten funkcjonuje przede wszystkim w Niemczech i kilku innych krajach europejskich, gdzie zyskał popularność.
• Uwagi: W przypadku budynku ocenianego DGNB konieczne jest spełnienie wszystkich wymagań niższego poziomu, by uzyskać wyższy. Wyróżnia go także dożywotnia ważność certyfikatów (podobnie jak dla nowych obiektów w BREEAM/LEED). Obiekty DGNB muszą spełniać standardy unijnej taksonomii dla budownictwa zrównoważonego.

Korzyści inwestorskie i społeczno-środowiskowe

Posiadanie ekologicznego certyfikatu to dla dewelopera i inwestora sygnał odpowiedzialności i wysokiego standardu. Inwestycje zgodne ze standardami Zielonego Domu łatwiej spełniają unijne kryteria Taksonomii i mogą liczyć na zielone finansowanie – np. preferencyjne kredyty czy granty na proekologiczne budownictwo. Jak podkreśla ekspertka PLGBC Dorota Bartosz, inwestycje zgodne z Taksonomią mają większe szanse na korzystne finansowanie i uniknięcie kosztownych modernizacji w przyszłości, są także przygotowane na zaostrzenie regulacji środowiskowych. Dodatkowo certyfikat pomaga wyróżnić projekt na rynku (poprzez komunikację CSR/ESG), zwiększając wartość rynkową nieruchomości i zainteresowanie świadomych nabywców.

Dla mieszkańców kluczowe są wymierne korzyści w codziennym użytkowaniu. Budynki z certyfikatem Zielony Dom zapewniają niższe koszty eksploatacyjne – efektywne ogrzewanie, wentylację i oświetlenie oraz oszczędności wody przekładają się na niższe rachunki. Ponadto oferują one zdrowsze warunki życia: czyste powietrze dzięki filtrom i wentylacji, odpowiedni poziom wilgotności, ciche i dobrze doświetlone wnętrza oraz materiały bez toksyn, co sprzyja dobremu samopoczuciu i minimalizuje ryzyko alergii czy innych dolegliwości. W rezultacie mieszkańcy mogą się cieszyć wyższym komfortem życia i spokojem, płacąc jednocześnie mniej za media.

Społeczeństwo i otoczenie także zyskują na takich inwestycjach. Certyfikowane budynki znacząco redukują emisje gazów cieplarnianych oraz zużycie zasobów naturalnych, przyczyniając się do ochrony klimatu i lokalnych ekosystemów. Zielony Dom promuje ideę odpadów minimalnych i obiegu zamkniętego, a warunki akustyczne i dostępność terenów zielonych poprawiają jakość przestrzeni miejskiej. W szerszej perspektywie certyfikacja wspiera rozwój odpornych na zmiany klimatu, zrównoważonych osiedli w polskich miastach.

Autor: Piotr Szymański